contrato de compra e venda de imóvel

O que é um contrato de compra e venda de imóvel?

Um contrato de compra e venda de imóvel pode ser caracterizado por ser um instrumento que garante direitos, tanto aos que vendem quanto aos que compram, estabelecendo um compromisso a ambos. 

O contrato de compra e venda precisa dotar de alguns requisitos para ser considerado válido no âmbito jurídico, precisa ser celebrado de forma consensual e não impositiva, ter caráter oneroso, ou seja, seu objeto principal é a venda e pagamento, e por fim, precisa ser um contrato bilateral, ou seja, ser celebrado por duas partes que tenham interesse no contrato. 

Quando tratamos de contratos de compra e venda de imóvel estamos inserindo, na parte onerosa do contrato um bem específico, que seja um bem imóvel, trazendo para o contexto de contrato imobiliário e suas definições acerca do tema. 

Nesse sentido, o contrato de compra e venda de imóvel possui algumas peculiaridades que são importantes de serem conhecidas por quem celebra esse tipo de contrato, uma vez que a utilização de determinadas cláusulas contratuais, a forma de pagamento, as obrigações acessórias que porventura possam surgir do negócio, prazos e cláusulas de rescisão precisam ser observadas com o objetivo de prevenir e garantir a segurança do negócio jurídico ora celebrado. 

No contrato fica definido e registrado tanto o valor a ser pago à título de transferência de propriedade do bem imóvel, quanto a sua forma de pagamento. 

Conforme preceitua o Código Civil Brasileiro, para a celebração do contrato de compra e venda é preciso que ambas as partes envolvidas sejam capazes de exercer os atos da vida civil de forma plena e sem necessidade de auxílio quanto a este aspecto.

O registro do contrato de compra e venda de imóvel transfere ao comprador o direito real da compra do imóvel e passa a ser um instrumento com força jurídica, por isso é importante o registro após a assinatura em cartório.

Qual o momento correto para realizar o contrato de compra e venda de imóvel?

O momento correto para realizar o contrato de compra e venda de imóvel é o momento em que o proprietário e o futuro comprador já realizaram o levantamento dos documentos pertinentes à realização do negócio jurídico, com o objetivo de realizar a venda da forma mais segura possível para ambos. 

O que devo analisar antes de fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

Nesse tópico do conteúdo abordaremos alguns aspectos importantes que precisam ser analisados antes da celebração de um contrato de compra e venda de imóvel, uma vez que esses detalhes podem fazer toda a diferença e a sua não observância pode causar prejuízos enormes,  que podem perdurar por anos e que, muitas vezes, fazem com que compradores e vendedores percam seus investimentos numa transação mal planejada.  

A seguir serão enumerados alguns pontos chave para promover uma compra e venda segura de um bem imóvel, blindando, tanto comprador quanto o proprietário, contribuindo também para evitar futuros prejuízos e muita dor de cabeça.

1. CHECAGEM DE INFORMAÇÕES: é sempre muito importante checar se as informações que constam no contrato de compra e venda de imóvel são condizentes com a realidade. Informações estas: nomes, nacionalidade, estado civil, documentos de identificação, endereço das partes, todas as informações necessitam estar presente de forma expressa. Também é preciso se atentar em relação às documentações relativas ao imóvel objeto da venda em questão, como a localização exata do imóvel, suas dimensões, número de matrícula em cartório registrado, sobretudo quanto a impedimentos tal como hipoteca, fiança, bloqueio judicial, dentre outras informações muito importantes quando tratando deste instrumento contratual e precisam ser confrontados com a realidade fática.  

2. VISTORIA DO IMÓVEL: outro ponto imprescindível para compra de um imóvel e a elaboração do contrato de compra e venda é a vistoria/visita ao imóvel, que também acaba por englobar as dependências comuns do mesmo, se houverem. Por isso, é importante que antes da celebração do contrato de compra e venda seja feita a vistoria do imóvel, suas vagas de garagem, se houverem, com objetivo de assegurar a compatibilidade com a realidade descrita no contrato e do bem.

3. PARCELAS DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA: quando a compra de um imóvel estiver relacionada ao pagamento de parcelas restantes de um empreendimento comprado na planta é sempre importante verificar os termos do contrato de compra e venda inicial, com o objetivo de analisar quais índices de correção são aplicáveis e a taxa de juros que perpassa o resto dos pagamentos.

4. VERIFICAR A INCIDÊNCIA DE TAXAS E VALORES ADICIONAIS: existem taxas relativas a transferência de um bem imóvel que são importantes e que precisam ser acordadas e expostas de forma clara quem será o responsável por arcar com esses encargos, podemos citar o ITBI – imposto de transferência de bem imóvel, os valores referentes a escrituração e registro do imóvel, entre outros, tudo precisa ser levado em consideração uma vez que gerará uma obrigação para uma das partes, a clareza das atribuições e deveres de cada um é de suma importância para a validade e sucesso do contrato de compra e venda de imóvel.

5. CONFERIR DADOS E DATAS DE PAGAMENTO: outro ponto muito importante é a conferência e validação dos dados para pagamento, tanto das contas a serem depositadas, quanto dos demais valores após o registro público do contrato e de posse definitiva. Insta salientar que em contratos onde o comprador assume um financiamento do vendedor é necessário observar-se a data limite de assinatura do contrato com o banco.

6. OBSERVAR AS DATAS DE POSSE, DESOCUPAÇÃO E MULTAS: podemos também considerar importante ter ciência das datas em que o comprador tomará posse do imóvel, quando é a data limite para desocupação, de pessoas e objetos do imóvel, lembrando que as referidas datas devem estar presentes no contrato de compra e venda para garantir o seu cumprimento. 

Em relação às multas, é muito comum existirem cláusulas penais nos contratos, não somente nos de compra e venda de imóvel, cláusulas penais são penalidades determinadas contratualmente com o objetivo de penalizar a parte que não cumpre com suas obrigações, seja por rescisão do contrato, atraso na entrega do imóvel na data estipulada, pelo não pagamento como acordado, entre outras situações, nesses casos, no próprio contrato de compra e venda se determina as consequências dessas possíveis violações do acordo, que por sua vez acarretam a aplicação de multas nas quais incidem juros e correção.

Declaração de Quitação das cotas condominiais

Neste subtópico daremos uma especial atenção a declaração de quitação das cotas condominiais que é pauta de muitos problemas relacionados aos contratos de compra e venda de imóvel. 

Verificar se existem débitos condominiais em relação ao imóvel que se pretende comprar é imprescindível para uma compra segura e sem letras miúdas que te puxam pelo pé a noite, uma vez que quando identificados débitos relativos ao pagamento de condomínio, estes serão direcionados a que é o proprietário a qualquer tempo, uma vez ciente, o novo proprietário deve arcar com os valores  destes e buscar reaver esses valores em face do antigo proprietário. 

O ideal é a inserção de uma cláusula específica que determina a coleta de uma declaração emitida por parte da administradora ou do próprio síndico do imóvel, se for o caso, para averiguação da existência de débitos condominiais relativos ao imóvel em questão. Lembrando que na entrega do imóvel ao comprador é importante que não existam embaraços de qualquer tipo, a não ser que  o comprador tenha ciência antes da assinatura do contrato, de maneira expressa e inequívoca. 

Escritura definitiva e Registro de imóvel

Também consideramos este subtópico muito importante e por isso decidimos por separá-lo dos demais, como dito em outros pontos do presente conteúdo, é imprescindível a escrituração e registro do imóvel, o contrato propriamente dito é um instrumento que dá início às tratativas que terminam com a escrituração e registro que por sua vez transferem a posse definitiva do vendedor ao comprador.

Quando levamos essa necessidade ao contrato de compra e venda precisamos ter em mente que é preciso desenvolver no mesmo, mecanismos que amarrem a necessidade da escrituração e transferência do imóvel, determinando datas limites e multas em caso de descumprimento. 

Quando tratamos de contratos de compra e venda de imóvel que está financiado é interessante que tenhamos em mente que o documento de transferência do financiamento emitido pela instituição financeira substitui a escritura. 

Por fim, é preciso salientar que cada contrato de compra e venda é único e possui suas próprias peculiaridades, sendo importante uma análise criteriosa sobre todos os pontos que perpassam pelo contrato e negócio ora celebrado, o auxílio de um advogado é de grande valia para evitar prejuízos e outras repercussões negativas.

Qual a diferença entre contrato de compra e venda e contrato de promessa de compra e venda?

O contrato de promessa de compra e venda é considerado um instrumento preliminar de uma futura compra a ser realizada, ou seja, antecede a elaboração do contrato de compra e venda, e tem o objetivo de vincular a compra posterior ao acordado pelas partes, nos termos do contrato de promessa. É criada uma obrigação referente aos termos do contrato de promessa de compra e venda

Neste tipo de contrato fica salvaguardado o direito das partes de exercerem o direito de arrependimento de maneira razoável, a qualquer tempo, assim desistindo do negócio.

Quais as cláusulas necessárias em um contrato de compra e venda de imóvel?

Quando tratamos sobre o contrato de compra e venda precisamos nos atentar a algumas cláusulas que podem ser muito úteis para assegurar os principais aspectos pertinentes a esse tipo de contrato. 

Como dito anteriormente, o contrato de compra e venda têm por objetivo a transmissão regular de propriedade de um bem, de uma pessoa para a outra, ou seja, sempre envolvendo as figuras do vendedor e do comprador. Além disso, é necessário garantir que o contrato está sendo celebrado de forma consensual, possui caráter oneroso e bilateral.

Os contratos de compra e venda de imóveis devem conter cláusulas essenciais que demonstrem o preço da propriedade, os prazos a serem cumpridos, as obrigações que decorrem do contrato de compra e venda, a forma de pagamento, a atribuição fiscal, entre outros. Existe a possibilidade de ser inserido, no contrato, cláusulas de penalidade em caso de descumprimento de alguma obrigação decorrente do contrato.

Quando pode ser realizada a quebra do contrato de compra e venda de imóvel?

Em regra, a quebra do contrato de compra e venda ocorre pelo não cumprimento de alguma obrigação inerente ao contrato, uma obrigação que não tenha sido cumprida por uma ou pelas duas partes. 

A maioria dos casos são relativos a falta de pagamento por parte do comprador, o que não gera nenhum ônus ao vendedor, também são comuns casos em que o vendedor quebra o contrato de compra e venda, onde este realiza a venda a terceiro por valor maior, nesse segundo caso será esperado a obrigação em arcar com o distrato imobiliário, podendo estar presentes nas cláusulas de penalidade e na legislação pertinente, a lei de distrato imobiliário.

Portanto, é de extrema importância estar bem informado para avançar na negociação, sempre que possível, com assessoria jurídica. 

Quem pode realizar o contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda pode ser realizado para garantir direitos e deveres aos que vendem e aos que compram, estabelecendo compromissos à ambos. 

O contrato de compra e venda precisa dotar de alguns requisitos para ser considerado válido no âmbito jurídico, ele precisa ser celebrado de forma consensual e não impositiva, ele precisa ter caráter oneroso, ou seja, seu objeto principal é a venda e pagamento em pecúnia, e por fim precisa ser um contrato bilateral, ou seja, ser celebrado por duas partes que tenham interesse no contrato. 

Quando falamos sobre quem pode celebrar esse tipo de contrato, precisamos ter em mente que para o contrato ser válido, além de dotar das características descritas acima, precisa ser realizado por pessoas, conforme preceitua o Código Civil Brasileiro, que sejam capazes de exercer os atos da vida civil de forma plena e sem necessidade de auxílio quanto a este aspecto.

Claro que para validação do negócio jurídico, a venda do imóvel, é preciso que sejam realmente compatíveis com as figuras de vendedor/proprietário e do comprador, os envolvidos no contrato.

É necessário assinar no cartório para o contrato de compra e venda de imóvel ser válido?

Não existe a obrigatoriedade da assinatura presencial, muitos cartórios de registro já possuem atendimento 100% online. 

Chegamos ao fim de mais um conteúdo, no transcorrer do texto ficou clara a importância do instituto, o contrato de compra e venda e suas vantagens.

Os benefícios e desafios acerca do tema também não passam despercebidos, mas tudo indica que a utilização do contrato de compra de venda de imóvel tende a crescer cada dia mais, contribuindo para o desenvolvimento da sociedade e do país, promovendo agilidade e segurança jurídica às partes.

Espero que tenha gostado do conteúdo e da forma como foi abordado, que tenha ficado clara a importância e relevância do tema para o direito no contexto atual.

Surgiu alguma dúvida? Fique a vontade para comentar e entrar em contato conosco, nosso time está inteiramente à disposição para ajudar no que for preciso! 

Até o próximo conteúdo e obrigado por chegar até aqui!