Seja no âmbito urbano ou rural, imóveis residenciais ou comerciais, por longa estadia ou por temporada, alugar um ímóvel pode ser uma alternativa mais em conta para o bolso de quem precisa de um local para morar, abrir um negócio ou passar férias em outra cidade, bem como representa uma oportunidade de fonte de renda para quem coloca imóveis para alugar.
Essa transação é tão comum e importante no dia a dia dos brasileiros que o legislador se viu na necessidade de regulamentá-la e criar um instrumento jurídico, o contrato de locação, a fim de conferir segurança jurídica às partes envolvidas. Entenda tudo sobre o contrato de locação e sua importância para o dia a dia das transações imobiliárias.
Como funciona a locação de um imóvel?
A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, regulamenta as regras específicas de locação de imóveis residenciais e não residenciais; vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; e locação em apart-hotéis, hotéis–residência ou equiparados.
O art. 1º (primeiro), letra A, número 01 (um) da Lei do Inquilinato elenca também a locação de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; porém esse tipo de transação com a Administração Pública é regulada Lei nº 14.133, de 1º de abril de 2021, a Lei de Licitações e Contratos Administrativos. Apenas se submetem à Lei do Inquilinato as empresas públicas federais, de acordo com decisão do Superior Tribunal de Justiça no REsp 1224007, de 2010.
Na locação de um imóvel, o locador cede o uso do bem ao locatário (ou inquilino) mediante pagamento do aluguel. O aluguel, assim como o seu reajuste, é calculado com base no IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), levando-se em consideração a localização, o estado de conservação e o tamanho do imóvel.
Ademais, para assegurar o locatário de quaisquer eventualidades que possam comprometer a locação, o legislador brasileiro definiu 04 (quatro) modalidades de garantias, estabelecidas no art. 37 da Lei nº 8.245/1991, são elas:
- Caução: podendo ser pago em bens móveis e imóveis. Em regra, o locatário paga antecipadamente um valor para o locador. É comum estabelecer o pagamento de 03 (vezes) o valor do aluguel. Esse valor é devolvido ao locatário ao final da locação;
- Fiança: em que são utilizados os famosos fiadores, pessoas que asseguram o pagamento do aluguel em caso de impossibilidade do locatário arcar com essa obrigação. Essa é bastante burocrática e pode trazer muitas consequências ao fiador;
- Seguro de fiança locatícia: nessa modalidade é pago um seguro, por meio de uma seguradora;
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: o locatário realiza um investimento e cede as cotas do fundo ao locador, que poderá resgatá-las em caso de inadimplência.
As duas primeiras modalidades são as mais utilizadas nas transações locatícias, sendo vedada a utilização de mais de uma das modalidades de garantia em um mesmo contrato de locação.
Antes de realizar o contrato e iniciar a locação, é de suma importância que o futuro locatário conheça o imóvel e não abra mão da realização da vistoria. Esse procedimento visa analisar as condições de habitação do imóvel, sendo observados e registrados todos os detalhes estruturais e de acabamento do local.
Ao final do procedimento de vistoria é feito um termo, anexado ao contrato de locação, que confere segurança jurídica às partes envolvidas no negócio, garantindo que o imóvel será devolvido nas mesmas condições em que foi entregue ao locatário. Porém, isso não impede que o locatário realize benfeitorias no imóvel, com base nos arts. 35 e 36 da Lei nº 8.245/1991.
A Lei do Inquilinato dispõe também sobre as ações especiais que podem ser ajuizadas judicialmente pelo locador ou pelo locatário em casos de descumprimento de alguma cláusula do contrato. Constam na lei as regras para a ação de despejo, ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, ação revisional de aluguel e a ação renovatória.
O que é um contrato de locação de imóvel?
O contrato de locação de imóvel é um instrumento jurídico particular que rege os direitos e deveres da locação. É celebrado entre o locador e o locatário e pode ser firmado entre a imobiliária e o locatário, quando o imóvel é locado diretamente no empreendimento imobiliário.
No contrato estarão definidos todos os detalhes fundamentais da transação, como os prazos, o valor do aluguel, a garantia, os índices de reajustes e obrigações das partes, por exemplo.
Quais os requisitos para o contrato?
Para qualquer documento particular ter validade de título executivo extrajudicial é imprescindível que contenha a assinatura das partes envolvidas e de 02 (duas) testemunhas.
No caso, o contrato de locação deve ser assinado pelo locador ou pelo representante da imobiliária registrado no CRECI (Conselho Regional de Corretores Imobiliários), pelo locatário, por duas testemunhas e pelos fiadores, quando for o caso. As assinaturas devem conter o número do CPF de cada assinante e todas as páginas devem ser rubricadas por todos os envolvidos.
No contrato deve conter, em anexo, o termo de vistoria. Há cláusulas primordiais que devem estar presentes no contrato de locação, como o valor do aluguel e taxa de reajuste, descrição das despesas, como IPTU e condomínio, a modalidade de garantia de pagamento do aluguel, período de vigência do contrato, valor da multa rescisória, responsabilidades do locador e do locatário em casos de avarias ou benfeitorias no imóvel e outras cláusulas que as partes julgarem necessárias para que não reste dúvidas sobre a negociação.
Regulamentação diante o contrato de locação
O contrato de locação de imóveis, residenciais ou comerciais, é regulamentado pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, a Lei do Inquilinato.
Qual a importância do contrato de locação de imóvel?
O contrato de locação de imóvel é o documento mais importante de uma locação, pois nele estão todas as garantias do locador, do locatário e dos fiadores. É muito comum, principalmente entre pessoas conhecidas, amigas ou familiares, realizar uma locação verbalmente. Porém, esse tipo de “combinado” pode sair caro sem o registro por escrito das regras que irão reger o negócio. A importância do contrato de locação está nos direitos e deveres que ele assegura.
Obrigação do locador
Na locação de imóveis residenciais ou comerciais, de acordo com o art. 22 da Lei do Inquilinato, são obrigações do locador:
- Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
- Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
- Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
- Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
- Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
- Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
- Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
- Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
- Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, como obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas.
Obrigação do inquilino
Na locação de imóveis residenciais ou comerciais, as obrigações do locatário encontram-se no art. 23 da Lei do Inquilinato, são elas:
- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
- Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá–lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
- Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
- Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
- Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
- Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
- Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
- Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
- Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros;
- Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
- Pagar o prêmio do seguro de fiança;
- Pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Qual o prazo do contrato de locação de imóvel?
De acordo com regra geral da Lei do Inquilinato, o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de assinatura e autorização do cônjuge, se igual ou superior a dez anos. A vênia conjugal é necessária em casamentos pelo regime da comunhão universal ou parcial de bens.
No que se refere ao prazo, é importante diferenciar o contrato de locação residencial, por temporada e o contrato de locação não residencial, pois cada tipo possui regras específicas.
Na locação residencial ajustada por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Ao findar o prazo ajustado, se o locatário permanecer morando no imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se a prorrogação da locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Já a locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, o contrato estabelece prazo não superior a 90 (noventa dias), esteja ou não mobiliado o imóvel.
Ao fim deste prazo, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, considera-se prorrogada a locação por tempo indeterminado, não sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Em casos de locação não residencial, em que o imóvel é destinado ao comércio, o prazo pactuado em contrato costuma ser de 05 (cinco) anos. O prazo do contrato de locação não residencial pode ser renovado, independente da vontade do locador, quando o contrato for celebrado por escrito e com prazo determinado; o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos for de cinco anos; e o locatário estiver explorando o mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Uma dúvida muito comum entre locadores e locatários quando se fala do prazo da locação é em relação a multa rescisória. Com base no art. 4º da Lei nº 8.245/1991, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado.
Em contrapartida, o locatário poderá devolver o imóvel a qualquer tempo, mesmo antes de findar o prazo estipulado no contrato. O locador deve ser avisado, por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias. No entanto, nesse tipo de situação, o locatário deverá pagar a multa rescisória pactuada proporcional ao período restante do contrato.
Pela prática imobiliária, em regra, a multa rescisória é 03 (três) vezes o valor do aluguel ou 10% (dez por cento) do valor do aluguel multiplicado pelo tempo do contrato. Sendo assim, imagine que João alugou um imóvel com contrato de 24 meses e o aluguel no valor de R$500,00 (quinhentos reais). O valor da multa rescisória será de R$1.500,00 (mil e quinhentos reais), ou seja, 03 (três) vezes o valor do aluguel.
Caso João decida quebrar o contrato faltando 14 (quatorze) meses para o fim do mesmo, o valor a ser pago por ele será R$1.500,00 (mil e quinhentos reais) dividido pelo tempo do contrato e multiplicado pelo tempo que ainda resta. Sendo assim, conforme o cálculo abaixo, João deverá pagar o valor de R$875,00 (oitocentos e setenta e cinco reais) ao locador:
1.500 / 24 = 62,50
62,50 x 14 = 875
Qual o valor gasto com o contrato?
O gasto com um contrato de locação de imóvel costuma ser apenas o gasto com as taxas cartorárias para o reconhecimento de firma nas assinatura.
É necessário registrar o contrato no cartório?
Em regra, não é necessário registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis. Geralmente, quando a locação é feita por meio de uma imobiliária, o contrato não é registrado. As imobiliárias exigem o reconhecimento de firma das assinaturas das partes envolvidas no contrato.
Quando o contrato é feito diretamente com o proprietário do imóvel, recomenda-se que o registro em cartório seja feito para conferir mais segurança às partes. No entanto, também não é uma obrigatoriedade para a validade do contrato de locação.
Quando é feito o registro da locação na matrícula do imóvel, o contrato passa a ter eficácia erga omnes, ou seja, ele terá eficácia perante terceiros. Sendo assim, o direito de preferência em caso de alienação (venda) do imóvel deverá ser respeitado pelo proprietário do mesmo. Isso significa que, caso o proprietário deseje vender o imóvel locado, o locatário terá preferência na compra.
Seja feito em imobiliária ou diretamente com o proprietário do imóvel, o mais importante de se ter em mente é: nunca deixe de fazer o contrato de locação. Caso haja dúvidas na hora de alugar ou redigir um contrato, busque auxílio e orientação de um advogado.